Grundstücks- und Pachtverkehr

Beim Abschluss eines Pachtvertrages (immer dreifache Ausfertigung = Verpächter, Pächter, Landwirtschaftsamt) sollte auf alle Fälle die schriftliche Form gewählt werden, auch wenn dies nicht vorgeschrieben ist (§ 585 a BGB).

Die Anzeige des Pachtvertrages beim Landwirtschaftsamt sollte ungeachtet bestehender Freigrenzen in jedem Fall erfolgen, um eine langfristige Rechtssicherheit zu erreichen. Zur Vorlage beim Zollamt, der Alterskasse oder anderen Einrichtungen ist oftmals die Anzeigebescheinigung Voraussetzung für die Akzeptanz des Pachtvertrages unabhängig irgendwelcher Freigrenzen.

Grundsätzlich gibt es zwei Fälle der Beendigung eines Pachtverhältnisses zu unterscheiden Kündigung, nur gültig in Schriftform (= § 594 f BGB):

• Befristete Pachtverträge = Festgelegte Pachtzeit und
• Unbefristete Pachtverträge = Pachtverträge von Jahr zu Jahr, mündliche Pachtverträge auf länger als zwei Jahre abgeschlossen (§ 585 a BGB).

Ein solcher Pachtvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde und bedarf keiner Kündigung. Lediglich aus Klarstellungsgründen ist es empfehlenswert, eine gewisse Zeit vor Ablauf des Vertrages zwischen den Vertragsparteien Klarheit über den Fortgang des bestehenden Pachtverhältnisses zu schaffen (Verlängerung ja oder nein, Neuabschluss, Ende u. ä.).

Eine automatische Verlängerung gibt es nicht.

Bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, gibt es eine Verlängerungsmöglichkeit auf unbestimmte Zeit, wenn folgende Schritte (alle schriftlich) getätigt wurden:

• Anfrage eines Vertragsteiles an den anderen Vertragsteil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses
• Keine Ablehnung dieser Fortsetzung innerhalb eines Zeitraumes von drei Monaten nach der Anfrage
• In der Anfrage muss auf die Folge der Nichtbeachtung der Anfrage hingewiesen und
• sie muss innerhalb des drittletzten Pachtjahres erfolgt sein (§ 594 BGB).

Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen (§ 594 a BGB).

Ist zum Beispiel das Pachtjahr gleich dem Kalenderjahr und fällt der 1. Januar auf einen Samstag (so geschehen 2005), so müsste bis spätestens Mittwoch, 5. Januar 2005 (Eingang!) schriftlich gekündigt sein. Das Ende der Pachtzeit wäre dann der 31.12.2006. Jede frühere Kündigung im letzten Pachtjahr (hier 2004) würde das gleiche Pachtzeitende bringen (31.12.2006).

Die Kündigung ist nur auf den Schluss eines Pachtjahres möglich.

Dieselbe Kündigungsfrist gilt bei Pachtverträgen über mehr als 30 Jahre (§ 594 b BGB), nicht jedoch für Verträge für die Lebenszeit des Verpächters oder Pächters.

• Berufsunfähigkeit des Pächters (§ 594 c BGB)
• Tod des Pächters (§ 594 d BGB) und
• aus wichtigem Grund (§ 594 e BGB i. V. m. §§ 543, 569 BGB) (hier fristlose Kündigung !!)
   

Solche „wichtigen Gründe“ können zum Beispiel sein:

• vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache (z. B. nicht erlaubte Nutzungsänderung)
• nicht erlaubte Unterverpachtung
• erhebliche Vernachlässigung der Pachtsache (z. B. Verwilderung des Grundstückes)
• in Verzug kommen mit den Pachtzinszahlungen (mindestens zwei aufeinanderfolgende Termine)
• die Benutzung der Pachtsache ist mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden
• nachhaltige Störung des Vertragsfriedens durch eine Vertragspartei bis hin zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses
   

Eine solche (fristlose) Kündigung setzt aber in der Regel voraus (nicht bei Pachtzinsverzug):

• den erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten, angemessenen Frist

oder

• eine erfolglose Abmahnung.
   

Zwei Grundsätze sollten jedoch bei allen vertraglichen und gesetzlichen Regelungen als oberste Regel beachtet werden:

• Vertragsrecht geht vor gesetzlichem Recht, sofern es diesem nicht widerspricht oder gegen Sitte und Moral verstößt (Lex specialis vor Lex generalis). Dies bedeutet auch, dass jede Streitigkeit innerhalb eines bestehenden Pachtvertrages am einfachsten durch gegenseitige und schriftlich fixierte Übereinkunft verhindert oder beseitigt wird. Das eigensinnige Bestehen auf einem vermeintlichen Recht führt in der Regel nur zur Eskalation (Nachbarstreit, Gericht mit Vergleich oder Verurteilung), die im Ergebnis meist das schlechtere Ergebnis als eine freiwillige Einigung mit Aufeinanderzugehen in den Positionen bringt.
• Kauf bricht nicht Pacht (§ 566 i. V. m. § 593 b BGB)
  Damit ist ein weitgehender Pächterschutz gegeben, da der Verpächter wechseln kann, ohne dass der Pächter im Rahmen seines bestehenden (schriftlichen!) Pachtvertrages beeinflusst werden kann (Gebot der Anzeige des Verpächterwechsels). Jeder neue Eigentümer hat einen bestehenden Pachtvertrag bis zu dessen zeitlich bestimmten Ablauf einzuhalten.

Auf die Bestimmungen des Landpachtverkehrsgesetzes (LPachtVG) wurde hier bewusst nicht eingegangen, da dieses im wesentlichen Ausführungsbestimmungen enthält (u. a. Pflicht zur Anzeige von Pachtverträgen beim Landwirtschaftsamt, Beanstandungsgründe, Zuständigkeiten, Verfahrensfragen, Ordnungsmaßnahmen, Freigrenzen).